二手房成交量锐减，房产中介：大家都在熬

朱理光从没见过这样的景象。

络绎不绝的炒房客们消失了，店面门口变得空荡荡。一上午过去，朱理光只接到了3通咨询租房的电话，没有一个顾客到店。

“门前冷落鞍马稀，这句话形容现在的房产中介再准确不过了。”从业5年的朱理光自嘲道。

8月31日，广州市住房和城乡建设局发布了《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，自发布之日起施行。并同步公布了首批96个小区的二手住房交易参考价格，其中天河区占了54个。

朱理光负责的珠江新城中区，按照指导价计算，部分楼盘降幅达50%，“原本市场价2000万的房产，按照指导价换算只有1000万。”朱理光说。

刚刚入行两个月的新人罗飞同样见证了历史。“这几天单量真的没法看”，由于客源减少，门店里不少中介只能趴坐在电脑桌前，打着哈欠、低头看手机。罗飞身后，一张“下半年完成700万营收目标”的军令状极为惹眼，指导价公布后，还能不能完成这个指标？罗飞心里也犯嘀咕。

看着手机推送的“深圳8月二手房成交量创近10年新低”的行业消息，忧虑笼罩在每个房产从业者心头时。深圳房地产信息网数据显示：2021年8月，深圳二手房仅成交2043套，同比下降约81.96%。

“找不到出路”，谈及中介的未来，朱理光连连摇头。在他看来，深圳楼市如今的惨淡，可能会是广州楼市的未来。

“越老越吃香”

朱理光预计，中介行业的裁员、闭店潮很快就会来临。

“卖家捂着楼盘，买家翘首以盼降价，大家都在熬，最后死的只能是我们中介。”朱理光说。广州楼市的下行趋势在所难免：深圳在3月份实行指导价后，二手房成交量已经连续几个月跌跌不休。

成交量下降，部分房产经纪人已经开始出走。

朱理光身边，已有从业5年以上的“百万经纪人”告别行业。“脱离2个月新人保护期（即固定底薪7000元）后，中介唯一的收入来源就是卖房提成，买家收2%，卖家收1%。”朱理光说，没有单量意味着没有收入，资深中介或许还能啃老本，而新人在生活压力下寸步难行。

即便留下来的人，工作积极性也在减弱，尤其是刚刚入行的年轻人。“这行是越老越吃香，老人的资源相对固定，年轻人就比较难了。”

据罗飞透露，早在今年6月份时，广州部分中介公司已经不再招收有底薪的新人，只保留原有的无底薪、只拿提成的资深中介。“整个行业开始趋于保守，就是偏向留住人才、留住有经验的老人。”

无独有偶，在同样施行二手房指导价的深圳，不少房产中介公司早在半年前就已“只出不进”。

据中原地产深圳分部房产中介王华透露，因为门店成交率普遍偏低，其部门从今年4月开始就已经不再招人了，“以前每个月差不多能招进来5-6人”。

根据深圳市房地产中介协会发布的报告，截至6月30日，全市实名登记的星级从业人员数量为45458人，比去年同期减少11.8%。该协会通过对全市4161间中介门店的摸底调查发现，今年上半年有104间门店已关闭且已办理工商注销，计划或已关停的门店占比达11.1%。

中介行业正在经历肉眼可见的萧条。朱理光周边已有中介门店贴出转让告示，关店潮似乎已经悄然启动。

可以预见，在房地产行业迎来的急刹车中，大量房产经纪人会从车身上抖落。据贝壳研究院披露的数据，2020年，中国房产经纪人总数已接近200万人。“这么多人，一夜之间能去哪呢?”朱理光感到迷茫，至于下车后将面临什么，他也不得而知。

“危机危机，危中有机”

夜色降临后，深圳红树西岸对面的马路上，20家房地产中介门店一字排开，灯箱招牌陆续亮了起来。这20家门店，包括中原地产、链家、美联物业、Q房网在内，都是颇具实力的大型连锁中介。

一位身穿修身白衬衫的中介正走出门店，坐在店前不远处一根凸起的铁杆上打着电话。在深圳二手房成交量创十年新低的背景下，现今每一个电话，对于中介都至关重要。

▲ 一字排开的房产中介门面摄影/时代周报记者石恩泽

危机中，有人抓到了救命稻草。

一名链家工作人员告诉时代周报记者，由于市场动荡，部分业主急于出手，近期他们在珠江新城的6家门店已经促成了3单二手房的交易，收获佣金超过百万元。

“这在以往是极为少见的。”该员工告诉时代周报记者，在珠江新城片区，房产中介的人数便超过800，而日常的工作其实只需要80人便足以完成。

“内卷加上市场寒冬，这个时候各大中介就要拼刺刀了，谁留存的客户多、哪个中介能拿到更多的一手买卖信息，就能在寒冬中生存下来。”罗飞称，“买卖就是一个圈子，只有珠江新城的人才能买得起珠江新城的房，危机与机会并存。”

广州二手房指导价施行一周后，珠江新城某楼盘业主降价605万卖房的消息轰动了房产中介圈。据罗飞回忆，当天去了十多个购房者和好几个中介，场面火热。随后业主称看房人太多，要1400万元起价，现场瞬间变成了一场竞价拍卖会。

“原本1650万的房子，最终以1500多万的价格拍出，可见人家也是有自己的心理底价的。”罗飞将其认定为一场业主自吹自擂的营销活动，跑在消息前头、把单谈成的中介无疑能获得巨大的收益。

除此之外，不少中介公司开始进行内部“自救”，将原本二手房的经纪人分配到新房以及租赁部门。罗飞一位95后的同事，就利用原本二手房的业主资源，成功劝说了部分业主投放租赁板块，为自己赢得了4、5万的月收入。

“只能主动去迎接改变，毕竟住房需求还在，买不起二手房的观望者，大多会选择租房子。”罗飞说，他的目标是成为一名百万经纪人，但这需要卖出4笔2000万的房产，如此行情下并非易事。

与着急探寻机会的年轻人不同，在深圳做了13年中介业务的程英一如既往的淡定。

作为一名行业“老兵”，现今楼市的寒冬，在她眼中有点类似于2008年金融危机。据她回忆，“2008年我刚入行不久，心态好、埋头干，等过了这波行情，市场又会触底反弹。”

程英本人是房地产的坚定信徒，她笃定未来行业将会转危为安，也从没想过转行。“波动是一定有的，不可能平稳地一路上升，还留在行业内的都是见过大风大浪的人了。”程英说。

王华与程英态度相似，在王华眼中，深圳从不缺奇迹：“我入行7年，微信上面差不多有4000多个人，里面资产上亿的客户有近200人。”在他看来，即便银行收紧放贷，现今具备一次性付清全款的也大有人在。

在裁员、闭店潮的席卷下，不少深圳老牌中介人，内心坚信，深圳房地产未来还能再创奇迹。

中介转型

从二手房贷款业务收紧，到设置二手房指导价格，再到房东通过政府平台发布房源，今年仅1月到7月，全国关于房地产的调整多达300余起，涉及十几个城市。

在政策持续高强度的管控下，外界对于房产经纪人的“敌意”也在加深。

8月18日，杭州官方上线一则“个人自主挂牌房源”的消息，激起了关于中介行业存在合理性的“全国性大讨论”。几天后，市面上流传出中介费将按照当地3倍月平均收入封顶的说法，虽后来被证为谣言，但仍抑制不住群众吃瓜批判。

天下苦中介久矣，急盼着摆脱或限制之法。“中介要凉了吗？”，成为不少购房者内心的期盼。

在房地产狂奔的年代，房产经纪人卖别墅一个礼拜，自己买了一套别墅的事迹并不少见。“两头吃”、“黑中介”、“炒房客帮凶”的标签一度让房产中介们成为了众矢之的，似乎他们也是抬高房价的“帮凶”。

住建部在整顿中介的相关文件中，提到过不少房产中介乱象，比如套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取“茶水费”等。

“你不能一棒子敲死所有人，否认中介在市场中的作用。”朱理光反驳道，房产中介行业的确需要监管治理，但想要取缔，仍不现实。

罗飞也持有同样的看法，“选房、看房，比对各个银行的具体贷款方案与贷款利率，每一项都是学问，如果没有中介，难道你要挨家挨户去敲门问吗？又如何解决买房事后保障问题。”

“中介就像缓冲带，夹在买卖双方之间，风险与收益是并行的。”罗飞如此定义自己的职业。可如今，原本规则被打破。曾经房产中介一夜暴富的“草莽时代”一去不复返了。

房产中介面临着收入模式的转型。“在一些发达国家，房产经纪人是一个值得尊重的职业。就像律师，他们接受的是单边委托，代表的是各自买卖双方，去跟另一方据理力争、谈到一个合适的价格。”朱理光介绍，而在中国，房产经纪人的职能更像是撮合双方交易。“中介要做的是在这个人情社会中尽可能完成交易，并且快速从中获利，他既不代表买方利益、也不代表卖方利益。”

另一方面，随着行业门槛提高，对具备专业知识的人才的需求愈发强烈。以往从业人员鱼龙混杂的局面将被改变，“专业的人干专业的事。房产经纪人本身提供的是服务，而不是单纯靠信息垄断赚钱。”罗飞也期盼着政策组合拳能成为整顿行业的良性开端。

“房产中介不会消失，我几乎可以肯定。但三年前由房地产龙头万科喊出的那句‘活下去’，如今对中介也不再只是一个口号。”朱理光称。