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最近有一个思路一直想要分享给大家，就是如标题所说：中国房地产怎么走，房价怎么走，一定既不要去听各种专业人士（比如投行券商咨询公司）给你分析，也不要听财经媒体专家在网上各种文章，更不要听炒房团中介，你若要研究这个市场趋势，很简单，看那些开发商的老板们怎么讲就对了。
作为一名投资者，过去几年经历了各种资本市场的变换，这一点经验是痛定思痛：什么时候我们太自以为是了，竟然以为那些身价上百亿千亿的老板，对房地产会因为当局者迷的缘故，而没有我们看得清楚。
2014~2015年，地产股只有5~6倍市盈率。乐视网炒炒市值都能超过万科。那时候整个资本市场，几乎所有的券商地产首席喊的都是：房地产大周期的顶部，已经在2012年开始了，机会越来越少，大规模拿地尤其是在三四线城市拿地已经非常危险了。那时候我在银行，银行的专业判断也是，只给在一线城市的开发商融资，全资本市场看衰地产。
在一些行业报告中，分析师们还预计，中国房地产靠资产负债表扩张的路径已经走完，现金流非常差，上市公司不能再融资也失去了造血功能。
但是结果怎么样呢？让人大跌眼镜。二三四线在2015~2017年一顿暴涨，在一片不看好的呼声中房价翻番。几个开发商，好像完全没考虑市场风险，一门心思找钱拿地。比如恒大，2014年还借永续债拿地，风格之激进，让人看不懂。有的人还说人家资金链出问题了，其实是别人看到了机会，就算是借钱也要上。专业人士不仅没有看对，而且看的完全背道而驰，形成了两个极端。
如果大家把2015年很多券商、咨询公司的报告拿出来看，就会发现不是一个公司如此看错，而是大面积的看错。投行咨询里面到处都是名校毕业、聪明绝顶的年轻人，为什么会看得如此之错。而那些开发商老板，我就不举例了大家都知道是哪些，一个一个没读过什么书，有的中学毕业有的大专毕业，但是却在资本市场最看淡的时候大举买地，完全不考虑所谓的风险因素，最终赚得盆满钵满，究竟是为什么会出现这么大的差异呢？
我认为，感受市场最深的，还是那些拿自己的钱，尤其是大把的钱在市场里面博弈的。长期在一线，才能感知到水温，而看宏观、写报告，总是隔靴挠痒，所以会错。
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所以读到这里，我们再来思考一个问题：中国房地产下半场会怎么走呢？正好有一个老板，而且是业内公认的杰出领袖、融创的孙宏斌最近在某个场合谈到了他的几个看法。如获至宝，我们必须赶紧来研究研究。
孙宏斌首先讲了他认为中国房地产行业存在三个特点：
1. 特别大。规模超过了2万亿美元（15万亿人民币），超过了全球的汽车行业；
2. 在整合。盖房子卖房子是一个很简单的东西，没有技术含量。但是现在这个技术含量在上升，所以市场份额在变动。市场份额会往会”盖房子卖房子“的公司聚拢；
3. 政策多。三天两头调控，几年一个周期，一会儿限购一会儿放开。大家不要跟着这些变动而动，要看长远，也要看脚下。
规模特别大是什么意思呢？就是不管怎么样，你绕不过去，躲不过去。你怎么调整，这个行业都会存在，不会消失。这个行业里面的公司，天花板很高，完全可以做下去。一个启发就是，完全可以不考虑多元化发展，就一门心思专注做房地产，有得做就做，没得做就等。
孙宏斌讲到，你看这个行业前几名的公司，过去几年，也是遇到了整个行业遇到一样的困难，为什么还是在这么大的几千亿的体量上还能保持30%、50%的增长，这就很能说明问题，不管在什么样的环境下，房地产这个行业里的头部公司，总是会抓住机会。
新的启发就是，很多小公司调控一下就挂掉了，不是说行业不行，是这些公司不行。
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机会在哪里，什么时候出现呢？
孙宏斌透露了一个他判断机会的策略。“钱贵了以后，地一定便宜，钱便宜了以后，地一定又贵，也有钱也便宜地也便宜的时候，那就是2016年，这个时候一定要抓住机会。”
我们很多人写文章，说2016年为什么会出现这么多地王，认为是2015年下半年到2016年年初房价大涨，开发商看到了这个大涨才去拿的地王。其实这个观察的角度就错了。2016年是钱也便宜地也便宜（相对房价），所以才会出现这么多地王。这些地王要集中到2018来销售。2018年是什么情况呢？钱很贵，一线城市房价被限价了（房价便宜），这就很难受了。
所以老孙讲，投资房地产有一种靠天吃饭的感觉，投下去几个月还看不到收成，要等两年才知道，这就是这个行业难的地方。
关于未来，老孙讲：“谁也无法判断将来，这个行业不存在大幅上涨的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波动的。政府的干预只能让波动显得窄，如果政府不管的话，前年、去年一直涨，然后下到很低。现在政府在管，是让波动变窄，今后五年甚至十年里面都是在波动区间，在波动向上。当然每个城市不太一样。我说的都是一二线城市，环一线城市，都是我们投的地，我们没投的地方不算。这是这个行业的事。”
启发来了，大家可以去看一下融创的年报，看看融创都在哪些城市拿地了。这些城市就是要“波动向上”的。透露，融创在62个城市有项目。
老孙说，接下来，他要投的，几个方向，教育、旅游、文化娱乐、医疗养老，这些都是老百姓买好房子置好业之后的“美好需求”。美好生活其实很简单，就是保暖思……（他没讲了，说你们都懂的）
说了这么多，对中国房地产未来的思考，都在文章里面了，对你有什么启发吗？不妨来谈谈。
附上孙宏斌在2018年“亚布力中国企业家论坛第十八届年会”的演讲实录：
第一次来亚布力，我觉得印象特别深，就是他们说的我都听不懂。（台下大笑）今天上面讲的几个我都没有听懂，我就懂一句：用电脑配红娘。我们人生最大的乐趣就是找对象，要是电脑给配一个最合适的，那还不如死了呢。咱们说点能听懂的。
什么叫房地产下半场？想改成哪个都行。改成AI的下半场都行，AI的下半场就是找对象，（台下笑）也是美好生活的一部分；互联网的下半场也是投资美好生活。我们这几年也做了投资，一个是投科技创新、投AI这些东西，一个就是消费升级。我们前几年要消费升级，从十九大以后，消费升级改成了美好生活了。
为什么我还是写成“房地产下半场呢”？第一我们是房地产公司，主业是房地产，没有做好就没有钱，别说投什么。第二，这个是大家都懂的行业。今天我的发言第一点是想说说房地产是什么东西，第二点想说说什么是美好生活。为什么现在说投资美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一开始？第三点是想说说，投资美好生活有多难。
第一点说一下，房地产的上半场是什么概念呢？
房地产行业有三个特点，第一个特点是规模其实是特别大。去年房地产的规模已经超过全球汽车产业。去年全球的汽车产业是2万亿美元，去年中国房地产的销售已经超过全球的汽车产业，因为中国的汽车行业占全球1/3，大概是四五万亿的销售，加起来全世界是2万亿美元的汽车，中国的房地产已经超过。
这是一个巨大的市场，这是谁都不能放的市场。不管干什么，我刚才听了半天，在座的大部分都是做投资的多，即使做高科技，也是投高科技的多。如果光投高科技的话，这个公司是做不大的。做金融也是一样的，如果不给房地产钱的话，这个银行也不大。不管是银行还是基金也好，不配制50%以上的资金到房地产行业的话，这个规模一定大不了。这是我估计15万亿的行业，去年是将近13万亿到14万亿之间，这是这个行业的第一个特点。
第二个特点是什么呢？这个行业在快速整合。很多人觉得房地产行业没有护城河，很容易，都是买地卖房子。其实护城河非常深，为什么呢？我一直说这个行业分成两块，一块是投资，一块是盖房子。投错了以后盖什么房子都亏钱，地买对了盖什么房子都挣钱，这是这个行业最难的。在座很多人做投资，投资本来挺难的，这个行业投资更难，因为投下去之后好几年才知道是什么样。这有点像种庄稼一样。农民种下去不知道是下雨、打雷还是洪灾，中间隔了很多东西。
很多人都装修过房子。你们买的房子都挺大的，但是想找个好的设计师基本上是不可能的。全世界好的设计师就那么多，小公司基本上是没有机会请到好设计师的。这些好设计师基本上都叫我们给占了。（台下笑）这其实也是一个护城河。很多朋友找我装修房子，他真想找好的设计师是找不到的。
房地产的第二个特点，就是快速整合。小公司没法做，大公司其实也在快速整合。咱们可以看到，这些年这些公司增长都很快。我们前年的时候是1500亿，去年是3600亿，今年算一下就知道是多少（台下大笑）。
正常的行业是前几名占的份额很大，其实汽车行业是非常难整合的行业，但是经过这一百年的整合，前四名已经占到45%的市场份额，前七八名占到百分之七八十市场份额。汽车行业挺难整合的，有很多的品牌，包括有欧美、德国、日本等等，这么多品牌已经这么高市场占有率。房地产这个行业，也在快速整合。
第三个特点，这个行业政策特别多，老出政策。其实我一直说，我们做企业要看宏观，再就是要看微观，微观就是我们干的活，宏观就是很“宏”的观。其实我们大家看的都是中观，今天出什么政策了，谁当省长、中央委员了，其实不是太重要的，这是中观。中观的事不是最重要的。最重要的宏观，不管谁当官就要这样，如果不是这样就要调，再走两年碰到墙上就要调。如果把这个看明白，中观的事就不太重要了。
这两年这个行业谁都知道，我们也承认，这个行业是周期性行业，跟宏观有关系，政策每年都在变。但是，这个行业前几名的公司，每年都大幅度增长，不光是我们，为什么？就是因为这些政策对我们来说，不管是干哪个行业、做什么，你管他什么政策，任何一个政策都能够变成一个你的优势，都能够变成对你好的，把坏事变成好事。这其实是一个特别难的事。任何时候都有好处，能够把政策变化变成好事，我觉得这个行业的特点。
这个行业三个特点。第一是规模非常大。要把这个行业做好的话，这个行业的前十名将来都在世界五百强里面。第二是行业在快速整合。第三个特点是这个行业老在变、政策老在调，但是别看那个，调来调去把每个政策都变成好的地方。钱贵了以后，地一定便宜，钱便宜了以后，地一定又贵，也有钱又便宜地又便宜的时候，那就是2016年，这个时候一定要抓住机会。不管是什么政策，你要把它变成你的优势的地方，我觉得这是三个特点。
大家都在买房子、买股票。因为谁也无法判断将来，这个行业不存在大幅度上涨的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波动的。政府的干预只能让波动显得窄，如果政府不管话，前年、去年一直涨，然后下到很低。现在政府在管，是让波动变窄，今后五年甚至十年里面都是在波动区间，在波动向上。当然每个城市不太一样。我说的都是一二线城市、环一线城市，都是我们投的地，我们没投的地方不算。这是这个行业的事。
这个行业这几年确实发展非常好，现金流也挺好的。这个行业今后几年，尤其是对大公司来说，还在快速整合市场份额，还会快速增长的，所以这是对这个行业的判断，这是第一。
第二，我们这几年一直在投资消费升级。消费升级、美好生活是什么呢？美好生活，也就是我一直说的饱暖思……美好生活。（台下笑）有房子、有车了，吃饱了穿暖了，然后你就想着干嘛呢？比如旅游那些事。（台下笑）美好生活就是这些东西，下一步就是文化旅游，文旅是一大块，以及休闲、养老、教育，这些东西是下一步我们要投的。这是什么叫消费升级、美好生活？美好生活是什么呢？他们的说了你也不懂，我们的不说你也懂。
为什么现在要投美好生活呢？就是因为现在人都有钱了。我自己觉得，中国一开始有财富的时候是2008年以后。2008年四万亿以后，很多企业有钱了。然后是这几年，房地产行业是2015年、2016年以后，老百姓收入也多了。如果按照平均收入的话，还是升级不了，全中国的老百姓去年一年在美好生活上花了多少钱呢？平均不到2000块钱。所以我说中国不能平均，一平均就什么都干不了了，还AI什么啊？（台下笑）一平均都吃不了饭。
中国中产阶级这些人起来了，尤其在座的这些人，还有你们周围员工这些人，你到了这个时候了。我在1985年第一次去海南，从北京坐飞机到广州普通舱是146，头等舱190块钱，我们到海南，住在蓝天大酒店75块钱一晚上，后来我说这酒店肯定要倒闭的，那时候我工资97块钱。我一个月工资才能住一晚上，所以我说，这样的酒店肯定要倒闭的。现在，过年的时候1万块钱一间了，我那天走的时候把拖鞋带上了。（台下大笑）
我就想说，投资美好生活是到那个时候了。什么时候呢？就是这时候。比如说电影。汶川地震那一年的时候，中国电影市场一年就是30亿，现在五六百亿，现在一部电影都大几十亿了。现在是有钱了。以前谁去电影院看，买张碟才5块钱，去电影院是10块钱，现在谁还买碟啊？为什么呢？就是因为钱多了。现在100块钱看电影，是最便宜的消费，然后再吃饭就是一千块钱。其他什么事一千块钱能搞定？搞不定，只有连看电影带吃饭、洗脚，就正好是一千块钱能搞定的，这就是你有钱了，不在乎花几百块钱去看电影了，看电影变成了最便宜的事。
我觉得，投资美好生活到时候了。中国第一批投资挣钱的，都是投的衣食住行，卖衣服的，吃的，都赚钱了，包括房地产的都赚钱了。第二轮就是互联网，加上房地产。第三波就是美好生活，不管是AI还是什么。AI不给美好生活提供什么的话，是挣不了钱的。AI如果不装在汽车上，不装在客厅里面，是挣不了钱的，那就是第一步。
再说一下，美好生活的投资为什么很难呢？难在哪儿呢？我们现在跟万达合作做文旅，以及医养这个东西，门槛特别高，随便旅游的东西一投就是一百亿以上。现在万达这些项目做完之后，大概手上会持有2000亿文化旅游的物业，随便一个项目投资都得到100亿以上、200亿，像哈尔滨万达酒店群、万达Mall、秀场加起来一百几十个亿，像青岛持有物业是两百多亿。随便一个投资是一两百亿，一两百亿以上的，门槛很高。
第二个门槛高，是回报率很低，可能是1%或0.5%，或者是做平。万达城现在开业了四家，有哈尔滨、南昌、合肥等，今年目标是做平，明年会挣点钱。如果有200亿投这些东西，回报率很低，投这些东西有必要吗？因为很大、回报率很低，所以门槛很高。这个行业有什么好处呢？因为门槛高，因为汇报低，所以供应量就少，高端文化旅游的东西会非常少。这个东西会越来越好，今年是平了，明年1%，后年2%，做过十年就20%了。
中国零售总额增加10%，商业面积增加50%，肯定是有赔钱的。商业有的东西做好以后挣钱，这个东西会越来越好，因为门槛高，包括医养结合也要投很多钱，只有保险公司才能投得起。保险公司都不是他们的钱，都是我们的钱。（台下笑）投了以后，就投出门槛来，这个门槛就非常高。
包括文化娱乐也是一样的，文化娱乐也是非常高的门槛。比如视频网站，BAT一年亏200亿。视频网站一年亏200亿。中国一年拍800部电影，在电影院放的不到300部，有500部拍完就放在哪儿了，这个行业挣钱的很少。你需要投好多钱，然后你就亏了，或者就投出来了，所以需要投很多钱。像精彩的我还没说呢，像乐视那个。（台下笑）
这个行业消费升级也好、美好生活也好，我们投资不是谁都能投的。这个东西门槛很高的，但是坚持下来优势就会非常明显了，这是我想说的，（乐视）那个我就不说了。（台下笑）
