海南限购一周年：理想和错觉

全中国只有一个海南岛。正是基于独一无二的地理和气候条件，海南成为旅居和投资房地产天然的热土。

正值海南岛自贸区一周年，及海南最严限购一周年之际，关于海南房地产政策的任何动向，很容易让岛外群众产生海南岛房地产调控出现松动的错觉。

自去年4月22日开始，海南开始实施最严全域限购。海口、三亚、琼海这些城市需要五年社保或个税才有资格买房；其他原本未限购区域也要求两年社保或个税。这直接封死了岛外投资客的路径。

完全超越一线城市的房地产调控政策，杀伤力自是不容小觑。

单就今年一季度来说，4月18日发布的数据显示，海南省的房地产开发投资下降34.6％，房屋销售面积同比下降64.1%至185.73万平方米；房屋销售额仅316.22亿元，同比也大幅下降58.8%。

限购的影响实实在在，那么，海南是否真的如一些猜测般，顶不住严控房地产带来的经济下行压力，已经开始为楼市复苏打开口子了呢？

不妨来看看这些所谓的“政策松动”，具体说了什么。

3月15日，海南省住房和城乡建设2019年度工作会议上决定，房价总原则上均价不能上涨，但要避免采取“天花板”一刀切的方式，按区域和项目科学合理定价。

但前提是，“今年海南继续严格执行全域限购政策，严格落实调控任务，保持调控政策的连续性、稳定性，坚决遏制房价上涨。”这意味着，项目预售价放开几乎不可能。

随后在3月29日，海南出台《关于完善人才住房政策的补充通知》，强调了对一些引进人才在海南买房的资格和信贷有些照顾，并非对所有岛外人员放开。

相比这些政策引起的市场躁动，海南本地从业人员到镇定得多。界面新闻就这些房地产微调政策采访时发现，无论是中介机构和市场人士，还是房企从业人员，均对上述举措表现较为淡定，不为所动。

一位海南本土房企营销总直截了当指出，“没意义，地方政府不放松，海南政策没有改变”。

海口链家旅居总经理安蔚分析称，虽然看上去购房客户的门槛在放松，但是房地产供应端在收紧。

“ 比如近期出台的，励存量商品住宅用地转型利用，对不能转型用于产业项目发展的存量商品住宅用地，政府将有偿收回或采取土地置换方式促进其退出。“

海南省已要求各个市县必须按照计划安排当年的住房建设指标，项目没有获取年度计划指标的，无法办理相关手续，土地、规划、建设、销售各个审批环节均受限。这意味着，以前房企在海南所囤下来的住宅用地，将不能再继续进行地产开发。

所以在安蔚看来，政策这么“一松”“一紧”下来，就可以明显看到政府现在的调控力度依然很严格，虽然有政策口子，提出避免“限价一刀切”，但同时也要求30天内完成备案，目前仍未看到限价细则出台。

市场艰难，但生意总有人做。

2018年海南房地产销售超过百亿的房企仍然有碧桂园、雅居乐、恒大和融创，这四家均为在海南深耕或重仓型房企。但业绩分化也明显，TOP4房企占TOP10房企成交总金额的七成左右，与第二梯队拉开了非常大的距离。

海南岛的最严限购自然带来了一轮残酷的洗牌过程，那些当初犹豫迟迟没有落地生根的房企或将就此痛失入场券，而重仓下注的企业则保留了火种。

谁也不知道市场冬眠将有多久，但这些企业最有可能等来春天。

富力地产董事会主席李思廉一直鼓吹海南房地产政策将会放松。这并不难理解，2018年内，富力地产在海南的土储占到了年内新增土储的13%，全部土储的7%，总货值约500亿左右。

2019年，富力海南销售目标定位90亿，相较2018年的60亿，有50%的增长，但这显示是一个高难度的任务。

一位曾在十强房企海南事业部任职的房地产从业人员告诉界面新闻，他近期准备跳槽到融创。因其老东家在海南储备不足，目前在到处找项目。“融创有点逆势而上，他们项目很多，还在扩规模。”当然，进入融创后，个人薪资待遇也有了进一步的提升。

根据融创的官方口径，公司目前在海南全省有22个项目，总土地储备442.34万平方米。

海南融创回复界面新闻称，公司正常的人才招聘和投资都在进行中，至于所谓“逆势扩张”，只是公司长期看好海南自贸区的发展。

在众多重仓海南的房企中，雅居乐是非常特殊的存在，这家广东房企的鸡蛋，多数放在了陵水县的篮子里。

陵水县属于北纬18度地区，常年的气温与三亚差距很小，具有得天独厚的地理优势，这对于内地去海南岛购房主要图冬季天气暖和的人来说，自然是仅次于三亚。

2017年，海南市场火热时，雅居乐全年销售897.06亿元，同比大涨52.36%。其中陵水清水湾项目单盘既有178.9亿元销售，占全年业绩的五分之一。而2018年，海南市场只贡献了约100亿销售额，大幅下滑，这也直接导致雅居乐在2018年没有完成年初定下的目标。

雅居乐重仓的陵水县在此次海南最严调控中，也感受到了最大的凉意。

根据官方统计数据，2018年，该县地区生产总值完成159.2亿元，同比仅增长0.5%，增速排名全省倒数第二。而仅仅一年前，陵水县的GDP增速高达8.3%，并列全省第一。

虽然陵水县只是海南发展过度依赖房地产的一个极端案例，但这种极端背后也揭示了经济运行的巨大硬伤。

一般而言，房地产开发投资占GDP比重，可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度，占比越高， 说明经济对房地产的依赖度越高。2018年前三季度，海南房地产开发投资占GDP比重为34%，在全国所有省份中排名第一，远超第二名安徽省的22%。

根据海南统计局官方口径，2018年，海南省固定资产投资（不含农户）比上年下降12.5%。其中，房地产开发投资下降16.5%，非房地产开发投资下降8.4%。 全省房屋销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。

这直接导致2018年海南全省GDP增长5.8%，低于预期目标1.2个百分点，在全国各省GDP排名中倒数第四。剔除房地产业后，海南省2018年全年GDP（不含房地产业）增长7.6%。

海南各区县2017和2018年GDP对比 来源：海南省统计局

更为残酷的是，海南前期房地产投资滞后效应带来的下行压力预计还将继续，而2019年或将迎来更严苛的考验。

海南省房地产投资占比在2015年达到近十年来的峰值，占全省固定资产投资总额的55.6%，2016年全省房地产投资占比是近十年来的次峰值，占比53.2%。

海南省统计局通过对全省历史数据的数学建模发现，全省固定资产投资对GDP的影响峰值大约会出现在3-4年后，即2015年至2016年的投资结构的最大效应将会在2019年前后出现，而此时恰逢海南房地产调控最严厉时期，这部分滞后的投资效应不但不能显现，还会对经济增长带来一定的下行压力。

还有更糟糕的，因为房地产前期投资占比过高，对生产类投资具有明显的“挤出效应”，海南省原存量产业发展内生动力不足的状况会有所显现。

至此，再回看前述所谓“政策松动”即不难发现，其根本用意并不在为楼市打补丁，而是为产业调整、招商引资和人才引入做铺垫。

正如一位海南市场人士对界面新闻所说：“海南政府现在实质压力并不在楼市好坏”。

2018年，海南进行了轰轰烈烈的“百日大招商”。截至当年年底，全省共签署各类协议230个，已注册项目公司106个，其中已落地并开工建设的项目54个，有58家企业申报总部企业。最终，有30家企业被认定为总部企业，其中海口市22家，三亚市8家。

这30家企业中，太平金融认定为跨国公司地区总部，阿里巴巴（海南）有限公司、中免集团（海南）运营总部有限公司等22家企业认定为综合型（区域型）总部，其他7家企业被认定为高成长性总部。可以看出，综合型总部或区域总部成为海南落地总部企业主体。

但是上述项目落地经营情况还处于起步阶段，总部经济2018年全年仅为海南全省GDP增长贡献0.2个百分点，新增动能发挥作用还要培育，短期内无法弥补由于房地产业下滑造成的缺口。

就去年来说，电信和互联网产业，以及旅游业的较快发展，是主导海南非房地产业增长的主要力量。两大行业2018年拉动GDP增长4.6个百分点，对非房地产业贡献率达59.9%。

人口方面，年末海南全省常住总人口934.32万人，比上年末增加8.56万人。百万人才进海南，也还需更多努力。

海南省要摆脱对房企地产依赖、重新调整产业结构的决心已经表露无遗，但这这并不代表开发商就彻底出局了。

融创中国就把新设立的文旅集团总部放在了海南，计划重点在海南发展文旅产业。孙宏斌也曾多次谈到，“海南市场就是中国消费升级的地点。我们对海南特别看好，有这么多好的利好都还没有兑现。”

刮骨疗伤，腾笼换鸟，如今摆在海南面前的，是比房地产好坏更有意义的新命题。