房价，是不能比较的

很多人经常会问我一个问题，中国房价目前是不是太贵了，是不是已经站在了历史的最高点，要开始往下走了。

如果我追问得出这个结论依据的时候，很多人会直接把国内的城市和国外的城市进行比较，这次去苏州的时候，正好被一个朋友问：“苏州这样的国内二线城市最多也就新一线，凭什么房价比国际知名的波士顿比还要贵呢。”

我觉得这个问题还挺有趣的，我们可以来聊一聊。

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可能很多人对于波士顿这样的城市还不太了解，我先简单介绍下。

波士顿是美国东北部新英格兰地区最大港口城市，马萨诸塞州首府，是世界著名的学府聚集地，市内有16所大学，比如我们所熟知的哈佛大学、麻省理工学院、波士顿大学、马萨诸塞理工学院等都在此汇聚，还有国家航空与宇航局电子研究中心等重要科研机构。也正是汇聚了如此众多的牛校，导致波士顿有些城镇25岁以上的人口中，50%有硕士及以上学历，因此，波士顿被称为美国的“雅典”，是美国的文化之都。

我们经常说，一个城市如果受高等教育的人越多，大学越多，它吸引到的科研中心和优秀的企业就越多，好的就业机会就越多，如此形成一个正向循环，因为有众多顶级的人力资源，也注定了波士顿从骨子里透出的傲气：

• 波士顿是美国第三大金融中心，作为全球财富管理中心之一，是美国最大的基金管理中心，拥有许多著名的投资管理公司，比如富达公司、道富集团等。

• 波士顿共有33家医院，代表了美国最好的教学与研究医院，包括麻省总医院、贝斯以色列女执事医疗中心、布列根和妇女医院、波士顿儿童医院、新英格兰医学中心等，这里是世界顶尖医疗资源的汇集地，更是从医者心中的圣地。

• 波士顿也有很多实体经济的代表企业，比如吉列、泰瑞达（世界顶级的半导体和电子设备制造商）、新百伦等。

• 波士顿目前一共诞生了8位美国总统，40位诺贝尔奖得主和30位普利策奖得主。

换句话说，波士顿的内在基因实在是太优秀了，这样的城市注定放到全世界任何一个城市中去，都是顶级。

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但唯一不顶级的，却是波士顿的房价，这么厉害的城市，整体的平均房价为5000美金一平方米，折合成人民币差不多是3万多，就算是波士顿的核心区域的房价，也就只有1.2万美金，相当于8万多人民币。

我们来举个例子。

这是波士顿还算比较市中心的一处住宅，乘坐地铁10分钟即可抵达波士顿市中心，驾车的话也仅需要二十几分钟就可到达，相当于中外环的位置，用我们的眼光看，这个项目是比较适宜居住的，后期的增长潜力较大。

注：相关资料来自房天下

事实也确实如此，该项目在波士顿当地，受到了在波士顿工作、生活的年青一代青睐，这里也成为波士顿周边地产价值快速上升的区域之一，房价与房租都年年上升，该套住宅全部精装修，自带车库，因为租金回报率高，“以房养学”非常划算。

好，我们最后来说下价格，2室1厅2卫，总价是42.9万美金，折合成人民币是296万，面积是92.9平米，相当于只要3.18万/㎡。

作为比较，我们再来看看苏州。

苏州也算是历史名城了，单看经济增长量的话，苏州真的可以说是一枝独秀，如果是以市级单位进行同纬度比较的话，常年位列第一，2018年的GDP高达1.85万亿元，但这样的经济规模还是无法跟波士顿相比，波士顿的经济规模达到了2.7万亿元，相当于苏州+无锡经济规模的总和。

如果城市经济如此庞大，一般来说，房价也应该比较高，但是苏州房价的两级，苏州工业园区和姑苏区均价均为3.5万左右，与刚才举例的波士顿中外环的价格类似：

注：图片来源于公众号“真有好房”

因此，很多人就会说，苏州目前的房价是“站在高处了”，最简单的就是拿苏州的房价直接跟波士顿进行比较，苏州的房价不应该与波士顿一个梯队，苏州贵了。

但凡做这个假设，其实有个前提，就是房价是可以比较的，这种比较的方法很多人都在用，但在使用的时候，却很少有人会提出质疑，这种跨国际的房价比较本身到底合不合理。

房子不仅仅是砖头+钢筋水泥的混合，房子贵不贵，最关键的还是要看地段位置和供需关系，就像我们前段时间一直在讨论的鹤岗的房价，2000~3000元每平，无人问津，而北京和上海的房产基本都要5-6万每平，但趋之者若鹜。

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其实从严格意义上看，任何一栋房子都是唯一的，有固定的经纬度，因此任何两个房子的价值也都是不一样的。

我前几天看到北京大学徐远教授给出的一个定论，叫做“房子的不可贸易性”。不可贸易品和可贸易品其实都是相对的，可贸易品指的是可以用较低的成本运输的商品，比如农产品，各种电子产品，各种工业品等，虽然各个地区，各个工厂之间的成本有高有低，但因为都是可以运输的，因此很多商品的价格最后往往都会趋同，但不可贸易品由于是不能运输，因此比较的意义就不是很大。

比如在美国和日本，理发的成本很高，还要给小费，理个头发差不多要200元人民币，但在国内的很多城市，往往只要20~30元，但哪怕是存在这么巨大的价差，我们也得接受，因为我们不可能为了理一次发就飞一趟北京。

房子是具有典型的不可贸易的产品，因为位置固定，没法运输，因此如果直接进行单向度比较，就不太合理。

当然，如果从供需关系看，还是能找到波士顿房价稳定的部分原因的。

比如虽然波士顿的综合实力非常强劲，但是城区的人口只有60万，算上所有的郊区人口，波士顿的都市圈人口只有440万。而苏州光常住人口就高达1072万，是波士顿都市圈人口的2.5倍，所以，单是一个人口因素，就很可能把苏州的房价推得很高很高，因为苏州的需求端实在太旺盛了。

不仅如此，美国很多城市的资源分布都非常分散，很多人是不需要聚集到市中心的，住在郊区或卫星城就可以了，但是在中国的资源，往往都聚集于一二线城市的核心地段，因此在这些优质地段，房价整体来说都会被推的越来越高。

与此同时，我们切忌采用简单的办法进行跨国的房价比较，比如我在上文所得出的波士顿的单价，就是采用了“总价/面积=单价”的算法，用得出的单价与苏州单价相比，这样虽然简单，但不科学，因为我们的面积算法不一样，在我们的产权证中，建筑面积其实是包含了住房使用面积、墙体占用面积及公摊，但在美国和香港等地区，往往采用的是实际的使用面积，是扣除公摊面积的。

同时，还需要考虑到房产的产权在持有过程中的持有成本，我们的房地产税费主要体现在交易环节，多为一次性成本，也就是说，如果不交易，中国内地房屋持有几乎无成本，而很多国家和地区税费主要在持有环节，持有成本较高，德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等都有房产税，需要在持有期间缴纳。

比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四千到五千的物业费，而临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.2万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费，折合人民币年均持有成本13.47万元。

持有成本明显高于国内，这部分其实也算是隐性的“房价”。

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在我看来，我们进行房价比较的目的，是为了找出异同，进行更深程度的分析，从而让自己作出的决策更加的科学化和合理化。

比如说，两个不同的国家，两个不同的城市房价出现的巨大差异，可能是因为收入不一样，也可能是因为人口基数不一样，增长不一样，或是是经济规模不一样，产业布局不一样等等，原因有很多，只有通过比较，才能发现异同，然后看出其中最本质的原因，避免轻易得出不合理的论断。

比如我们听的比较多的，就是A城市比B城市更有投资价值，因为A城市的房价只要7000元/㎡，但B城市的房价要1.2万元/㎡。

因此，对待具体的城市，一定要把各个维度一个一个给扒出来，揉碎了看，每一个城市都是独一无二的。

对于房价，一定是贵有贵的道理，便宜也有便宜的原因。

注：本文的部分解释框架参考了徐远的《国际比较中的坑：从“不可贸易品”说起》，特此感谢