80后指望以房养老，是在刻舟求剑

自今年4月至今，媒体相继报道了中安民生“以房养老”骗局，引起社会广泛关注。一波未平一波又起，就在中安民生案被骗老人们为保房四处奔忙求助之时，模式类似，甚至还有“创新”的普伴、国民信和、理房、融房等平台先后爆雷。据粗略统计，五家平台受害人总计多达3600多人，涉案房产近1600套（中安民生600套、普伴177套、国民信和170套、理房400套、融房200套），涉案总金额近30多亿。

这套骗局，简单的说，是游说老人把房子抵押贷款，然后，转走老人的贷款所得资金，承诺每月、每年给老人养老金，美其名曰，盘活资产。当庞氏骗局最终不可持续的时候，老人发现，不但每个月承诺的养老金没了，贷款的本金也没了，这个时候，房子却要被拍卖了。

82岁老人肖雄也是受害者。他在1994年花一万多元买下单位福利房。这套在亚运村附近63平方米的房子，是他仅剩的家底。或许他本以为房子比子女更靠得住，依靠这套房子，他就可以安享晚年。现在，房子被抵押了，不断有人上门讨债，他白天躲出家门，晚上才回家睡觉，他怕自己唯一的房子被人拿走。

这些平台上的以房养老，当然是骗局。这些骗局能取得老人信任的原因之一，是国家本就在推广以房养老。2014年7月，原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2016年7月，试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。不过从试点情况来看，业务开展得并不理想，截至2018年6月底，只有幸福人寿一家保险公司开展了相关业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。

实际上，正规的“以房养老”保险的遇冷，是因为“以房养老”从长期看，存在深层次的不合理、不确定性。作为长期不合理的硬币的另一面，就是“以房养老”项目短期进行高风险行为，最终，转化为骗局。

长期来看“以房养老”并不靠谱，看起来这与不参加以房养老的人无关。但是，残酷的是，大多数中国人期望的稳定充裕的养老，都指望着房子，本质上都是以房养老！

过去三十年资产的上涨，货币的贬值，让中国人相信，攒钱一定要去买房子才能保值增值，关键时刻再换为现金，治病、养老。所谓儿女靠不住，唯有房子好，房产恒久远，一套可养老。

不过，遗憾的是，这种新时代的养老观，现在看来是确凿无疑的真理，但却是刻舟求剑，很可能支撑不了80后在2050年代的晚年生活。那些陷入骗局的老人的房子是在现在被骗走，而80后的房子的价值，则可能会在今后30年中，一点点的，随着时间的流逝而消散。

一、折旧

房地产是资产，它由房和地组成，房与我们能买到的其他商品一样，是会折旧的。前不久，一篇名为《小区走向衰败》的文章在社交媒体刷屏。作者居住的建于90年代末，房龄17年的小区，房子的各种设施已经严重地衰败了。

小区就像所有的事物一样，有自己的生命。刚刚建好的时候一切欣欣向荣，然后，物理上的折旧不可避免地发生，出现各种故障，慢慢衰败，就像人到老年，毛病百出。

这种衰败分为两种。

第一种，房屋本身的物理衰败。房屋也有自己的设计寿命，风吹雨打必然会变旧。而维护不到位，则是一个普遍性的问题。很多小区，才过了十几年，就绿化带杂草丛生、暖气不达标、门禁虚设、以及更严重的电梯故障、窗户、外墙瓷砖、附属设备跌落等事故。

小区的各种设施，是公共资源，这难免出现公地悲剧与搭便车效应。踢球的消耗草地，当房东的租业不关心设施，住一楼的不愿意大修电梯，而住高楼的又随手高空抛物。不少中国人缺乏公共性，这就会导致组织、协调的成本很高。

比如，开会协商，别说遵循罗伯特议事规则，就连知道这个概念的人都是少之又少，开会七嘴八舌，往往不欢而散。这个时候，一盘散沙的业主根本无力去管理好维修基金、保持物业费与物价同步上涨，从而维护小区的设施。

如果说这种物理上的衰败还可以通过良好的物业管理来弥补的话，另一种社会意义上的衰败则无法避免。

从社会规律上看，一个小区最初按照地段、价格，购房搬进去的人经济水平都差不多。随着时间的推移，小区居民的年龄在变，从最能挣钱的青壮年进入老年，经济情况也在发生变化，当小区设施变得破败之后，有钱的会率先搬离，这个时候房价与房租都会下降，然后，再次搬进来的则是要求低一些的人，小区陷入一个负面反馈，最终加速衰败。

实际上，这就是西方一些较早进入城市化的国家与地区的状态，不仅一个小区如此，而是整个社区陷入如此状态，与此同时，伴随着富人在郊区的聚集。

很多人会觉得，那些“老破小”不也照样升值，卖出天价。这是因为，在资产升值时代，城市的发展、地段的升值，会大大抵消建筑的折旧、物业的衰败，但是，一旦资产停止增值，这些折旧就会显露出来，成为影响房产价值的显著因素。

二、“拆不动”

还有些人觉得，小区衰败、房屋折旧都不算问题，房并不值钱。李嘉诚就说了，房地产最重要的是“地段、地段、地段”。小区虽然旧了，但地段总是好的，拆掉旧房，再建新小区。

持这种观点的人会认为：“中国没有用到设计寿命的房子，都是20左右，政府就会来拆迁”。遗憾的是，这是用过去30年的经验去判断未来30年的变化——经验会引导人，但另一些时候，经验会误导人。

我外婆家，离重庆解放碑步行距离大约10分钟，修建于上世纪80年代，可以说是重庆第一批居民高楼，层高11层，但没有电梯。这十来年，拆迁的传言说过很多次了，但周围拆掉平房后新建的小区像雨后春笋一样长出来了，这里却一直没能动得了。唯一的变化是政府不断出钱，翻新外墙，毕竟，这是重庆最主要的街道。

一直未能拆迁的原因其实很好理解，不划算。这是单体楼，11层，容积率非常大，居民非常多，拆迁要赔很多钱。重庆的居民高楼能修到30层左右，如果把拆迁赔款抵消掉，恐怕开发商得建50层了，建得高，成本增加更多。所以，经济上不划算，自然出现“拆不动”的情况。

有时候，楼房不那么高，但太密了，容积率高，也拆不动。比如，上海的老小区，都是6层楼，并不高，不过比较密集。拆迁之后，建新小区，消费者就对小区环境有要求，要中庭花园、绿地，甚至游泳池，否则就不好卖。这就意味着原本是房子的地，不能再修房子了，比如，原来两栋楼的地，现在只有一栋楼的面积可以用来修房子，另一栋楼的地要用来做中庭花园，原本拆掉2栋6层，现在就相当于拆掉了12层，新建的房子又只有到30、40层才能赚钱。

其实，“拆不动”是城市化后期普遍存在的情况。最初，都是平房，最多两三层，很容易拆。后来，在城市化之初建立起来的那些房子，6、7层，还能勉强拆得动。但现在，在城市化中后期修建的30层楼的房子，几乎是拆不动了。

现在很多人的想法是，我在这里住30年，然后政府就来拆迁了，赔上一笔钱，又可以去买新房子。问题是，你现在住着30层楼的小区，拆掉之后，开发商怎么赚钱呢？难道每栋楼都修得像上海中心那么高吗？

拆迁不易，资产就不能盘活，拆不掉的楼，就会一直老在那里，越破旧，越贬值。这也是为什么中国人出去旅游，发现欧美一些城市的中心，都是旧房的原因之一。小区老化但又拆不动，导致的另一个现象是：郊区的兴起。可以观察到的是，欧美一些国家，城市出现空心化，富人往郊区迁徙。

这就像佛家说的“成住坏空”，小区建好为“成”；欣欣向荣、成熟持续是为“住”；加速衰败之后，进入“坏”的状态，房价下跌，拆迁变得容易，小区拆掉，空空如也，又进入下一个阶段。只不过，这个时候的拆迁补偿，是无法实现回到原来的地段的。

三、土地出让金

小区拆不动，但无论如何，房子还在那里，折价总能卖。即便小区成危房了，地还在那里，总能卖点钱。不过，地到时候也可能并不属于业主了。

我们都知道，中国的房子的土地是从国家租来的，只有使用权。根据相关法律规定，土地租期到了之后，地面上的房子就是国家的了。虽然这个事大家都知道，但50年后、70年后的事，彷佛远在天边，所以，大家现在几乎没有去计较房子的土地年限。

不过，对一些来人说，这却是迫在眉睫的事。2016年4月，温州一部分市民，正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。不少市民发现，由于当年的特殊原因，他们的土地证上写着的是土地年限20年到期。温州国土部门一开始打算参照国有土地出让的做法，先评估土地价格，折算出楼面地价，算出每套房所需续交的土地出让金，算出的结果，出让金占到了房价总额的三分之一。

房东一套房，卖出去，到手的钱少掉三分之一。这个消息震惊整个温州房产市场，也震动了全国舆论。最后，国土资源部最终作出的回复是：不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。不过，这只是过渡性措施，只是暂时搁置，住宅土地70年使用权到期之后如何续期，至今尚无明确细则。

根据物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”不过，自动二字，却忽略了一个最关键的问题，那就是自动要不要交钱。打个比方，高铁也可是自动刷身份证进站，但可没说不要钱。

就在温州房屋土地到期事件的这一年年底，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。《意见》明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

这个研究估计要研究很多年了，不过，我个人认为，倒不至于收取很高的土地出让金。因为现在人们买房，都没考虑土地租期，视为永久使用权，而一旦收取高额出让金，会对房地产市场形成巨大的打击，联动效应的风险巨大。

不过，对于依靠房子养老的人来说，即便收一部分，也影响很大。

温州的例子中，楼面地价占到了房价的三分之一，其余三分之二，是房屋本身的价值。如果续租费用，打个五折，那么，交给国家的续租的钱就占整个房价的六分之一，还能承受。

但对于养老的房子来说，30年后，小区已经非常旧了，剩下的只有地值钱，也就是说，楼面地价几乎等于房价。那么，即便续租费用为楼面地价的一半，也就相当于房价的一半。如果那时你不打算卖房子，就得续交土地出让金——你指望房子养老，但到那个时候，房子却要交出看病钱。

四、人口结构

如果说地价问题，政府还可以让利的话。那么，由于人口结构造成的房地产价格下跌，则是政府也无能为力的事。地价的变迁，有一个值得参考的对象，那就是日本。

中国与日本非常相似。1985年-1991年之间，日本房地产进入最后疯狂期，6年间上涨1.7倍。不光是房价，日本企业购买海外资产，日本消费者全球旅游，买买买，也非常像今天的中国。还有，当年日本人也相信，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等资源，东京是全日本的东京，是全球的东京，所以东京房价不会跌。

东京

日本六大都市的地价从70年代翻了五倍，然后，在1992年，泡沫破裂，之后日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时陷入跌势，跌去了60%左右。如今虽然已有回升，但离当年的价格还远。

日本的房价暴跌，金融因素占主导，但长期不涨，却是人口因素造成的。2017年，日本65岁以上的老年人达到了3557万，占总人口28.1%，创下历史新高。随着日本年轻一代人口的相对减少，以及年轻夫妇结婚率的不断下降，日本房地产市场羸弱，净需求下降。2018年10月，日本全国共有住宅5759万套，但家庭总数只有4997万户。所以，在日本，几乎没有人认为房价会大幅上涨。

相比日本，中国的情况似乎更糟糕。截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口17.3％；预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿，占总人口的34.9％。也就是说，2050年的中国，房产的需求可能比日本更低。

30年前的中国人，绝对不会想到房子可以买卖，也想不到房子价格会那么高，或许这就如，现在的中国人也想象不到30年后的房子，价格会多么的低。那么，一套房子，真的能安心养老吗？