房地产区分“黄金时代”和“白银时代”是乌龙

“黄金时代和白银时代的分割是一个乌龙。”

“我不认同现在9万余家房企中有多少家要退出的说法，这其实已经经过了历史上的多次检验了，房企是越淘汰越多。”

“我们需要考虑的是房地产长效机制建设问题，避免房地产行业出现几年一个小周期的尴尬情况。”

“15万亿”的下半场，房地产行业和企业会怎么走？

近日，每日经济新闻记者专访了汇力基金管理有限公司董事长、中房集团理事长、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏。

国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏 图片来源：受访者提供

应该加快三个“偿还”

NBD：今年上半年十强房企中有3家央企，华润、中海、保利，并且涨幅远高于三甲碧桂园、恒大、万科。“15万亿”的下半场，房企如何发展？

孟晓苏：我不去评价这些企业的具体销售业绩，每家企业都有自己的发展特点与周期。

其实这与中央提出的“推动混合所有制改革”的要求是相悖的。现在一些企业在推动混改的时候，会把国有企业请过来当大股东，出现了一种“逆向混改”的情况。再加上地方政府大量发债搞建设，发的地方债必然是投向地方国有企业，于是出现了一大批融资平台公司，这些新公司都是新的国有企业。

后来又推动PPP（Public-Private Partnership），但其实第二个P已经不是原本的Private（私人），而是若干施工类国企，施工类国企进一步增加了负债。于是地方国有资本和施工类国企的资本又都靠债务堆积起来，形成总资产规模扩大。

地方政府过高负债率造成了国企猛增、混改难行。这些以城投、建投、水投、轨投为名的“新国企”占尽资源和市场优势。如何找匹配民营企业跟他们混改呢？以上原因增加了政府与国企的负债率。

如何改变这种与改革要求相背离的情况？我想应该加快三个“偿还”：

第一，把房产还给居民。现在城镇房改虽已基本完成，但还剩下“国产房”“院产房”等，居民没有得到完全的房屋产权。房改还需要继续深化。

第二，把养老金偿还给职工。现已决定“划转部分国有资本充实社保基金”，来补足过去多年把养老金变成“国有资产”造成的养老金缺口。

第三，把借债偿还给债权人。需要主动推动政府公共资产证券化，减轻政府债务负担，减少虚假的“国有资产”。

避免几年一个小周期的尴尬

NBD：今年以来，宣告破产清算的中小房企已近300家。“15万亿”的下半场，行业企业将呈现怎样的发展态势？

孟晓苏：我们用不着去谈各企业的具体策略。企业在发展过程中都有自己的需要，特别是房企，达到一定规模后不能停下来，必须延续生产。其资金也需要在不断的滚动中才能维持。

就如同这世上的人有生有死，但总体来说人口在增加。在行业发展中总有淘汰，但房企的数量每年都在扩大，而不是萎缩。

在如今的房地产行业，不少开发项目都成立了项目公司，地方政府要求这样做，不然在地方上就没有纳税主体。可以看到一家房企名下会出现若干家公司，项目结束后往往从开发公司转成物业管理机构。在这种背景下，房企的子公司当然就越来越多。

我不认同现在9万余家房企中有多少家要被淘汰的说法，这已经过了历史上的多次实践检验了：房企是越淘汰越多。我们不用发愁房企会怎样，我们需要考虑的是房地产长效机制建设问题，避免房地产形势出现几年一个小周期的尴尬情况。

在2014到2015年人们就说房地产“黄金时代”结束了，说变成“白银时代”了，结果到2016年国家去库存政策支持居民购房时，又使得各地房地产销量猛地一跳，房价也涨了不少。可见区分“黄金时代”和“白银时代”的说法是一个乌龙。这是“盲人摸象”般的判断，不是房地产行业的发展大势。

城镇化不要都套用一个模式

NBD：今年行业和市场的一大现象，是既有鹤岗这样的白菜价房地产市场，以及威海乳山海景房十年不涨，也有一些区域的房价不断上涨并被住建部点名警告。这种市场的结构性分化是不是反映了行业发展的不平衡、不充分？

孟晓苏：在人民群众对美好生活向往上，习近平总书记特别提到，包括“更舒适的居住条件”和“更优美的环境”。

我觉得这是一件需要地方政府与房地产企业来共同完成的事情。部分城市出现房屋滞销的问题，主要不是房地产行业的问题，而是城市在经济发展中的分化。

我们需要分析城镇化过程中各个城市的不同情况，不要都套用一个模式。有些城市是人口净流出的城市，就要做好人口减少的规划，考虑流出人口如何更好安排，留下的人口如何过得更好。许多人口净流出的乡村，进城人口的房子还在继续留着不能转让变现。出现的怪象是“村里的房子没人住，农民工进城没有房子住”。

我们很多大城市在土地规划和用地规划方面都存在问题，应当全方位学习世界不同国家的城市建设经验。

REITs是社会资金持有房地产的最好工具

NBD：作为国务院发展研究中心REITs课题组组长，您怎么看地产与金融之间的关系？

孟晓苏：REITs是国际上通行的一种金融产品，是社会资金持有房地产的最好工具。它能够从房地产凝固的资产中提炼出租金来，再把租金一步一步变为资本品。这是一个伟大的金融创新。

在2000年左右我请国外专家来讲金融创新时，他们都异口同声地说：“除了REITs，没有更好的金融创新可以讲”，我看这句话应该送给当下的中国。

如果REITs能够在中国完全实施，不仅能够促进用社会资金持有物业资产、包括持有租赁房屋，使得“租售并举”的要求得以更好实现；而且可以解决现在地方政府的基础设施建设带来巨大负债的问题。它可以促进从间接融资变成直接融资，可以很容易地把租赁房与基础设施变成资本品，并进入资本市场流通。它可以极大丰富我国的资本市场，推动新旧动能转换，帮助政府与企业获得发展新动能。