在上海买的二手房，大概都是多少房龄

上海这座城市有一个很有意思的标签，叫：一半繁华一半烟火。

的确，它既有历经超强台风也平安无事的超高层地标建筑，也有家长里短的上海里弄。但是真正走在市区街头，体感上出镜率更高的，还是这样的老房子。

这既是这座城市城镇化发展的遗留产物，也渐渐成为了城市的一种底色。

上海的老房子确实很多，我们也曾经在《没想到房子老龄化的程度会这么严重》这篇文章中研究过，上海是全国拥有老房子最多的城市。

在2020年的时候，上海就有一半的房子房龄在20年以上。这样大的存量，在上海的二手房市场也是一个不可忽视的数字。

今天，就让我们再聚焦一点，看看在上海二手房成交市场上，大家都在买什么房龄的房子。

一、60%以上成交的二手房房龄在15～35年

这个数据不是来自某一年，而是上海2020年至今的每一年。

首先我去查了上海2020年至今二手房的成交数据，得到的结果很明显。

最近5年二手房成交超过32%都是房龄段是在25～35年的老房子。

这个房龄段的二手房成交占比最多，也符合我们之前统计的上海一半的房子建成在2000年之前这个结果

成交量排第二的是15～25年房龄的二手房，占比超过30%，稍逊第一。这意味着整个二手房市场成交的房子，几乎60%以上的房龄都在15～35年。

这20年的确是上海高速发展的一段时间，上海的常住人口从1283万涨到2303万，几乎涨了一倍。对住房的需求也在飞速增长，所以这20年建成的房子数量激增。

1990年开始开发浦东，2000年提出“一城九镇”，随后陆续规划“五大新城”。

上海城市格局在这20年也发生了变化，所以具体到每个区，成交二手房的房龄当然也会有差异。

不用看数据也能猜到，肯定是市区老房龄的二手房多，五大新城次新房多，但是差异到底有多少？

我们把上海市各个区近5年的二手房成交情况做了对比，抛开人口最大的浦东，最远的崇明等几个区，选取市区黄浦、杨浦、虹口、静安、普陀、长宁、徐汇7个区，和五大新城嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇各自的二手房成交情况做个对比。

把数据拉到5年以内的次新房和35～45年房龄的二手房这两个维度，来看看对比结果。

差异是不是非常明显？

市区徐汇、杨浦、普陀三个区35～45年房龄的二手房成交都超过10%。

还要特别提一下虹口，占据上海市0.37%的土地面积，却承担了35～45年房龄二手房成交的6.82%。

市区老房子绝对的多也不足为奇，毕竟杨浦区作为上海老工业硬核区、徐汇拥有超6成的老公房，还有普陀、虹口曾经轰轰烈烈建设的工人新村。

但市区的5年次新房成交就不够看了。不足10%，其实并非成交不够，很可能市场上市区的次新房就很少。

另一边的五大新城则是不负众望，5年内成交的次新房占据了市场的几乎一半。而五大新城35～45年房龄的成交才占6%，同样也是因为市场上五大新城这个房龄的老房子就很少。

这些都是明面上的。我们关注各个区成交房龄，其实是为了引出下一个问题：这些老房子都在卖出什么样的价格？

于是我又统计今年以来不同房龄二手房成交的总价段分布，我把几个重点标红了。

总的来说，二手房总价在300万以下的成交还是主流，但也有细微差别。

比如对于房龄5年内的次新房来说，很惊喜的是主力总价段提升到了300万～500万，500万～800万的成交也不在少数。甚至总价在2000万以上的成交，也是所有房龄段中最多的。而随着房龄的增加，300万以下的成交占比越来越多。

35年房龄以上的二手房，超过一半的成交都是在300万以下，这个占比是一骑绝尘。这其中，35～45年房龄的二手房成交在小总价段的最多，62.66%都在300万以下。

好，回看刚才对不同区域的分析，不难推测，很多老房子可能位于不错的位置，但是因为房龄太老而卖不出一个好价格。只看成交结果还不够，当我们把市场供应端和成交结合一起看的时候，这个困境表现得更明显。

二、15～35年房龄的二手房，供大于求最明显

存量市场，供大于求是肯定的，但是哪个房龄段的房子供应最多。

或者换句话说，哪个房龄段的房子最不好卖。

我们来看一下今年的数据，只看挂牌和成交已经比较清楚了，15～35年房龄的房子供应量明显很大，再看下挂牌套数减去成交套数的差值会更明显。

5年以内的次新房挂牌和成交差值最少，很可能这类房子是好卖的，而15～35年房龄的二手房差值最多。

原本我以为会出现，房龄越大的二手房越不好卖，也就是越容易出现供大于求。

事实是，由于15～35年房龄的二手房供应占比绝对多，几乎占到每年挂牌总量的70%左右。

导致，市场上15～35年房龄的二手房成交量虽然还不错，但是太大的供应量让这个房龄段的二手房明显供大于求。

换句话说，15～35年房龄的二手房，很可能是最不好卖的。而市场需求正在向次新房倾斜，这种倾向也体现在成交周期上。

我选择了杨浦区作为研究对象，随机选择房龄在10年内和房龄在20年以上的二手房，看看他们的成交周期。

数据整理自：链家

20年房龄以上的老房子成交周期普遍在120天以上，而10年内的次新房相比之下成交周期则缩短很多。甚至还看到阳光城·檀悦101有一个成交周期6天的记录。

面对这样的市场情况，又进一步牵扯出下一个问题，关于老房子的存量。

三、上海的老房子存量到底有多少

关于二手房市场的存量，目前没有准确的数据。但是从2020年的第七次全国人口普查数据，可以看到一些端倪。

在《中国人口普查年鉴～2020》中，将各地区按住房建成时间分的家庭户住房状况做了统计，我们也因此得到这份关于上海老房子的数据。

上海15～35年房龄的老房子存量是最多的，这也解释了15～35年房龄的二手房明明成交占比也是最多的，为什么供应端还是最多的。

因为存量足够大。

而截止到2020年，上海市在2015年以后建成的次新房还是非常少的一个占比，只有8.31%。

换句话说，在2020年，上海每十个家庭中，只有一个家庭能住在10年房龄的次新房里，让我们再关注一下这些存量老房子的户均面积。

会发现，存量房占比最多的那段时间，也就是1980～2009年这近三十年，也是户均面积增长最快的三十年。

这也不难理解，这三十年的飞速发展，落在我们每个人身上都有体感。

1988年，正好是住宅商品化的开始的一年，此后的十年整个上海增加了25万套以上的住宅。

2000～2009年，浦东飞速发展，上海申办世博会成功，并且开始了如火如荼的大建设。

这十年上海的住宅市场也发展到一个感人的高度，住宅量超过26万套，户均面积也超过90平。

而在2006年，7090政策的出台，很快影响到后续新房的户配。紧接着在2010～2014年，户均面积已经下降到80多平。

为什么要去研究存量？其实是反过来更全面地看市场。

在今年这些粗略统计的数据背后，是71万多套的存量。

这些老房子不会消失，只会随着时间变得更老。

四、回顾一下关于上海老房龄的二手房

1. 最近5年，60%以上成交的二手房房龄都在15～35年。

2. 市区7个区35～45年房龄的老房子成交能占64%，五大新城5年内的次新房占比达49%。

3. 次新二手房总价段更丰富，而房龄越老的二手房，300万以下总价的成交占比越来越多。

4. 15～35年房龄的二手房，存量最多，供大于求的情况也最明显。

5. 次新房成交周期比20年房龄以上老房子成交周期短得多。

于是，我们看到上海这座城市从很早就开始通过美丽家园、家装电梯工程让老房子的居住环境更舒适。

每条线索都指向同一个线头，因为有太多存量的老房子，市场对改善居住的需求一直是没有被满足的。

很幸运的是，我们也能看到今年的政策调整中，中小套型的面积限制，从90至100㎡放大到了100至120㎡，将来会有更大的空间给到改善户型。

相信未来关于改善的市场，将会进一步完善。