土地财政不终结，房子价格不下跌

端午节前，房地产行业有两则看起来“很巧合”的新闻：一则是5月百城房价上涨11.3%，另一则是《第一财经》称，自然资源部要求地方上报供地情况。

按照我之前的文章《房价上涨，谁在说谎》中的逻辑，第一条新闻就是第二条新闻的结果，全国房价上涨，地方政府减少土地供应脱不了干系。

所以，自然资源部要求地方政府上报土地供应情况的目的已经很明确，就是要搞清楚，到底谁在通过控地涨房价。

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和上一轮一线城市带动房价上涨不同，本轮房价上涨主要集中在三四线城市。一般来说，越到三四线，地方政府对土地财政的依赖越大。

地方政府对土地财政的依赖，并通过很“艺术”的手法控制土地供给，可以保证房价稳定上涨，这样不仅能够去库存还能增加财政收入，一举两得。

现在，库存已经去的差不多了，如果土地供应依然不增加，房价上涨的预期会越来越强。

易居中国6月12日发布的《100城住宅价格报告》显示，5月全国100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米。

这个《报告》有两点很有意思：一是5月份房价上涨的城市数量增加到了78个；二是三四线房价“破万”已经持续了9个月。

与房价上涨形成鲜明对比的是，截至5月底，全国各地出台的房地产调控政策多达159次，密度空前。

政策一边调控，房价一边上涨！而涨幅比较大的漳州、金华、莆田等城市，房价和去年相比已经上涨了66%、56%和54%。

另据《报告》给出的数据，目前全国已经有30座三四线城市房价破万，200个县城房价超过9000元/平米。

建设银行董事长田国立在上周举行的第十届陆家嘴论坛上表示，现在中国巨大的财富已经被房地产裹挟进去了，房地产市场的变化不仅直接影响居民住房需求满足，同时影响居民家庭企业和金融机构资产负债表和资产质量。

另外，他还一针见血的指出，房地产已经诱发部分地方政府和房地产企业对这种金融化的收益依赖。如果房价真控下来，银行也害怕，房地产商也害怕，买房者也害怕，相关部门也害怕。

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田国立董事长说的相关部门其实就是地方政府，房价下降，地方政府会少很多财政收入，为了搞清楚这一点，我们先看看下面的图。

这是我根据国家统计局的口径整理的地方政府税收收入和支出，收入从大的分类主要来自一般预算收入和中央转移支付，一般预算收入又包括税收收入和非税收收入。

和房地产行业相关的税收收入主要来自两部分：税收收入（契税、房产税、城镇土地使用税等）和非税收收入，主要指国有资产有偿使用收入。

这里需要强调一下，并不是所有的国有资产有偿使用收入都是卖地收入，但绝大部分是。

以2017年为例，地方政府性基金收入57637亿元，其中国有土地使用权出让收入52059亿元，占90.32%。

因为房地产相关税收收入都属于地方财政收入，所以在房地产大发展的这些年，地方财政收入已经逐渐超过了中央财政收入。

上图是近10年中央和地方财政收入增长情况，2011年之前，中央财政收入是大于地方财政收入的，但是2011年之后，地方财政收入超过中央财政收入了，而且差距在拉大。

地方财政收入超过中央财政收入并不完全是由土地收入增加导致的，但这绝对是主要原因，从税收增速来看，土地收入明显大于其他税收。

下图是近9年地方财政收入中国有资产有偿使用收入的增长情况，2008年的时候是418.64亿，2016年达到6652.43亿，9年翻了15.89倍。

另外，从每年的增加额来看，也基本呈现上升趋势，2009年相比2008年增加了332.41亿元，2016年相比2015年增加了1431.69亿元。

即便是在近两年的地产严调控背景下，地方政府国有土地使用权出让收入也增长较快，2017年，国有土地使用权出让收入52059亿元，同比增长40.7%。

其实，房地产行业带给地方财政的不仅仅是国有土地使用权出让收入，还有与房地产相关的税收收入。

以下是近9年地方财政契税收入增长情况。契税是指不动产产权发生转移变动时，按产价的一定比例向新业主征收的一次性税收。

地方财政在一个财年能征多少契税主要和两个因素有关，一个是房子的交易频率，另一个是房子的价格，这些年这两个指标都不低，尤其是房价。

所以，近9年，地方财政契税增长较快，2008年是1307.54亿，2016年已经上升到4300亿，9年翻了3.29倍。

除了契税，地方财政能从房地产行业获得的税收还有耕地占用税，即对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税，采用定额税率。

下图是近9年地方财政耕地占用税增长情况，简单看一下数据，2008年是314.41亿，2016年是2028.89亿，增长6.45倍。

从这个图上还可以看出，2011年至2014年这个区间，耕地占用税增长迅速，这主要和政府供地增加有关，2014年后增长平缓，说明政府供地减少。

除了上述税种，地方政府能从房地产行业捞到“油水”的还有土地增值税、城镇土地使用税、房产税等。

下图是土地增值税，即转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。

直接看数据，2008年是537.43亿元，一直到2014年都增长的特别快，几乎是直线上升，近两年开始放缓，2016年达到4212.19亿元，和9年前相比，增长了7.84倍。

城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据征收的一种税。

这个税收中，房地产活动只占很小的一部分，还有厂房、绿地、铁路等各种和占用土地有关的税收。以下是国税总局公布的可以享受城镇土地使用税税收优惠的项目。

再来看看房产税，即以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

这里需要特别强调一下，现在已经征收的房产税并不是这几年大家热议的“房产税”，这个税从1986《中华人民共和国房产税暂行条例》颁布后就一直在征收。

个人出租房屋、购买商办房，理论上都要交房产税，而自己用来居住的住宅免征（现在热议的房产税主要是对住宅商品房征税，只有重庆和上海在试点，采取自主申报）。

上图是近9年地方政府房产税增长情况，2008年是680.34亿，2016年是2220.91亿，9年增长3.25倍。

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所以，简单的把卖地收入等同于地方政府的“土地财政”其实是片面的，这只是其中一部分，从上面的分析可以看出，还有很多税收和房地产有关。

如果把2016年地方政府财政和房地产有关的所有收入加起来，应该为：土地出让金（6652.43亿）+契税（4300亿）+耕地占用税（2028.89亿）+土地增值税（4212.19亿）+城镇土地使用税（2255.74亿）+房产税（2220.91亿）=21670.16亿，约为2.2万亿。

这种“一个行业、多种税收”的特点，可以让地方政府的“土地财政”保持相对稳定，比如交易量下降会导致交易环节税收减少，但房价整体上涨会让卖地收入增加。

财政部6月14日公布的数据显示，今年1-5月份，土地和房地产相关税收中，契税2402亿元，增长18.1%；土地增值税2490亿元，增长7.2%；房产税1307亿元，增长9%；耕地占用税544亿元，下降28.6%；城镇土地使用税1092亿元，增长4.6%；全国地方政府性基金预算收入24120亿元，同比增长41.9%，其中国有土地使用权出让收入22251亿元，同比增长45.9%。

田国立说，现在大量的社会资金资源被配置到房地产市场，而房地产市场又没有形成与之相适应的风险管控和对冲机制，最终会使得房地产市场越来越依赖推高房价，然后社会资金资源的不断注入，维持其运行和发展。

全国政协经济委员会副主任杨伟民在第十届陆家嘴论坛上表示，现在的房地产市场已经成为“最容易引爆风险的定时炸弹”，要尽快改革。

杨伟民给出的“药方”是，要打破地方政府对土地供给的垄断，房价过高的城市既要在现有的渠道增加住宅用地，也要扩大住宅用地供应主体。

“如果房地产市场继续乱象丛生，如果地方政府继续变换花样举借债务，金融监管再严厉，也会出现金融风险。”杨伟民说，防范化解金融风险是一场“输不起的战役”。